Veelgestelde vragen

KYC ATLAS is online software die het cliëntenonderzoek (KYC) van vastgoedprofessionals in Europa begeleidt.

De software dekt de identificatie van de partijen, de eigendomsstructuur en de uiteindelijk begunstigden, de herkomst van de fondsen, de screening, de bewijsstukken en de risicobeoordeling. Elke stap, elke beslissing en elk document blijft traceerbaar.

Voor vastgoedprofessionals: makelaars (verkoop en verhuur), projectontwikkelaars, vastgoedbeheerders en coliving-operators.

De software behandelt natuurlijke personen maar ook vennootschappen, fondsen, trusts en stichtingen, inclusief eigendomsketens over meerdere niveaus.

1. Identiteit van de partijen. 2. Structuur en derden: deelnemingen, uiteindelijk begunstigden, vertegenwoordigers. 3. Fondsen en type verrichting. 4. Screening: politiek prominente personen, sancties, negatieve berichtgeving. 5. Documentatie: de stukken die het risicoprofiel vereist. 6. Eindevaluatie.

Elke stap wordt uitdrukkelijk gevalideerd, zodat geen controle wordt vergeten.

Een matrix met zeven assen beoordeelt het type klant, de jurisdictie, de activiteit, specifieke risico's, het bedrag, het distributiekanaal en onaanvaardbare criteria. Daaruit volgt een voorgesteld niveau: laag, gemiddeld, hoog of onaanvaardbaar.

Dat voorgestelde niveau ligt vast zodra het berekend is. De analist bepaalt daarna het definitieve niveau; wijkt hij af, dan moet hij zijn beslissing motiveren en komt die in het auditlogboek.

Elke partij wordt nagekeken op politiek prominente personen, sanctielijsten en negatieve berichtgeving. De zoektocht wordt ondersteund door AI en elk resultaat vermeldt zijn bronnen.

Een sanctie telt alleen mee als ze uitgaat van de Europese Unie, een lidstaat, de Verenigde Naties, de Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk of Zwitserland. De analist kwalificeert elk resultaat en motiveert zijn conclusie.

Nee. De AI leest identiteitsbewijzen (MRZ-zone), registeruittreksels en adresbewijzen, beoordeelt de coherentie van de herkomst van de fondsen, stelt een ontwerp van memo op en beantwoordt vragen over een dossier.

Al haar voorstellen blijven aanpasbaar en elke stap wordt door een persoon gevalideerd. Geen enkele compliancebeslissing is automatisch.

Nee. Ze krijgen per e-mail een persoonlijke, beveiligde link die standaard 14 dagen geldig is. Daar vullen ze hun identiteit aan, laden ze hun stukken op en vullen ze online de formulieren voor het aangaan van de relatie en de verklaring van uiteindelijk begunstigden in, met een elektronische bevestiging.

Hun antwoorden komen rechtstreeks in het dossier terecht.

Een dossier met een hoog of onaanvaardbaar risico moet worden goedgekeurd door een tweede persoon, die nooit de indiener kan zijn. Zolang de goedkeuring uitstaat, ligt het dossier vast.

De goedkeurders worden aangeduid in de governancefiche van uw organisatie.

Elke gebruiker kan een vertrouwelijke escalatie openen. Alleen de verantwoordelijken van het kantoor, de indiener en de aangeduide persoon zien ze; ze verschijnt nooit in het klantenportaal of in het memo, en elke raadpleging wordt gelogd.

De melding zelf doet uw meldingsverantwoordelijke bij de bevoegde financiële inlichtingeneenheid.

Ja. Wanneer een gegeven van een contact wijzigt, wordt elk gevalideerd dossier waarin die persoon voorkomt heropend voor herziening.

Voor huurdossiers wordt een herzieningstermijn vastgelegd volgens het risiconiveau: één jaar bij hoog risico, drie jaar bij gemiddeld risico, vijf jaar bij laag risico.

Het KYC-memo van het dossier als pdf, de geordende stukken, de historiek van stappen en beslissingen, en het activiteitenlogboek van uw organisatie, exporteerbaar als CSV.

Elke regel van het logboek is aan de vorige geketend, zodat een wijziging opvalt.

De interface is beschikbaar in het Frans, het Nederlands, het Engels en het Duits; elke gebruiker kiest zijn taal.

Op servers die wij zelf beheren. De hostingprovider en het land van de servers staan in het privacybeleid, samen met de volledige lijst van verwerkers.

Ja. Documenten, rapporten en screeningbewijzen worden versleuteld opgeslagen met AES-256-GCM, en alle verbindingen verlopen via HTTPS. Wachtwoorden worden gehasht met bcrypt.

Ja, voor de AI-taken die u gebruikt: uitlezen van stukken, analyse van de herkomst van de fondsen, ontwerp van memo, assistent. Die taken worden uitbesteed aan Anthropic, dat in de lijst van verwerkers staat.

De resultaten komen als voorstellen in uw dossier terug, die u valideert.

Nee. Alle gegevens horen bij één organisatie en elke query blijft beperkt tot de uwe. Binnen uw organisatie bepalen vier rollen de rechten: eigenaar, beheerder, agent, lezer.

Elke handeling wordt vastgelegd en elke regel is met een SHA-256-hash aan de vorige geketend, per organisatie. Een wijziging of verwijdering breekt de keten en wordt zichtbaar bij de controle ervan.

Elke nacht vertrekt een versleutelde back-up naar een aparte server die elke verwijdering weigert. We bewaren 14 dagelijkse, 8 wekelijkse, 12 maandelijkse en 6 jaarlijkse back-ups. Bij het terugzetten wordt de integriteit van de auditketens gecontroleerd.

U. Voor de KYC-dossiers is uw organisatie verwerkingsverantwoordelijke en treedt KYC ATLAS op als verwerker in de zin van artikel 28 AVG, uitsluitend op uw instructies en binnen een verwerkersovereenkomst.

Verordening (EU) 2024/1624, de AMLR, is van toepassing vanaf 10 juli 2027 (artikel 90). Ze vervangt het grootste deel van de regels over cliëntenonderzoek die tot nu in de nationale omzettingswetten van de richtlijnen stonden.

Bronnen: Verordening (EU) 2024/1624, art. 90

Artikel 3 viseert onder meer vastgoedmakelaars en andere vastgoedprofessionals die als tussenpersoon optreden, ook bij verhuur wanneer de maandhuur minstens 10.000 euro bedraagt.

Bronnen: Verordening (EU) 2024/1624, art. 2 en 3

Uiteindelijk begunstigde van een vennootschap is de natuurlijke persoon die rechtstreeks of onrechtstreeks 25 % of meer van de aandelen, stemrechten of een ander eigendomsbelang bezit, of die er op een andere manier zeggenschap over heeft. Onrechtstreekse belangen worden berekend door de percentages langs elke eigendomsketen te vermenigvuldigen.

Lidstaten kunnen die drempel niet zelf verlagen: voor meer blootgestelde categorieën van entiteiten kan de Commissie een lagere drempel vastleggen, van hoogstens 15 %.

Bronnen: Verordening (EU) 2024/1624, art. 51 en 52

Een natuurlijke persoon die een prominente publieke functie bekleedt of heeft bekleed: staatshoofd of regeringsleider, minister, parlementslid, rechter van een hooggerechtshof of grondwettelijk hof, lid van een rekenkamer of van het bestuur van een centrale bank, ambassadeur, hoge officier, bestuurder van een overheidsbedrijf of van een internationale organisatie, en anderen. Familieleden en naaste geassocieerden worden op dezelfde manier behandeld.

Na het einde van de functie blijven de verscherpte maatregelen gelden zolang het risico bestaat, en minstens twaalf maanden.

Bronnen: Verordening (EU) 2024/1624, art. 2, 42, 45 en 46

Onder meer wanneer de klant of de verrichting verband houdt met een derde land met een hoog risico (artikelen 29 tot 31), wanneer de klant, een familielid of een naaste geassocieerde een politiek prominente persoon is (artikelen 42 tot 46), en bij elke complexe verrichting, met een ongewoon hoog bedrag of een ongewoon patroon, waarvan de herkomst en bestemming van de fondsen dan moeten worden onderzocht (artikel 34).

Het geldt ook voor elk ander hoog risico dat de professional zelf vaststelt.

Bronnen: Verordening (EU) 2024/1624, art. 29 tot 46

Ja. Vanaf 10 juli 2027 mogen wie goederen verkoopt of diensten verleent een contante betaling slechts tot 10.000 euro aanvaarden of verrichten, in één of meer samenhangende verrichtingen. Lidstaten mogen een lagere limiet vastleggen, en strengere nationale limieten blijven gelden. De regel geldt niet voor verrichtingen tussen particulieren.

Bronnen: Verordening (EU) 2024/1624, art. 80

Volgens de AMLR vijf jaar vanaf het einde van de zakelijke relatie, de datum van de occasionele verrichting of de weigering om een relatie aan te gaan. De autoriteiten kunnen geval per geval een bewaring van hoogstens vijf extra jaar opleggen. Daarna moeten de persoonsgegevens worden gewist.

Tot 10 juli 2027 gelden de nationale termijnen: zie de antwoorden per land.

Bronnen: Verordening (EU) 2024/1624, art. 77

De Autoriteit voor de bestrijding van het witwassen van geld (AMLA), gevestigd in Frankfurt, voert haar taken uit sinds 1 juli 2025. Vanaf 2028 houdt ze rechtstreeks toezicht op een veertigtal van de meest blootgestelde krediet- en financiële instellingen, geselecteerd vanaf 1 juli 2027.

Ze houdt op geen enkel niet-financieel beroep rechtstreeks toezicht: vastgoedmakelaars blijven onder hun nationale toezichthouders, waarvan de AMLA het werk beoordeelt en coördineert.

Bronnen: Verordening (EU) 2024/1620, art. 4, 13, 35 tot 38 en 108

Nee. Op 22 november 2022 heeft het Hof van Justitie van de Europese Unie de toegang van het brede publiek tot de gegevens over uiteindelijk begunstigden van vennootschappen ongeldig verklaard, met het oog op de eerbiediging van het privéleven en de bescherming van persoonsgegevens.

Sindsdien behoudt richtlijn (EU) 2024/1640 de toegang voor aan de autoriteiten, aan meldingsplichtige entiteiten voor hun cliëntenonderzoek en aan personen met een gerechtvaardigd belang, zoals de pers of organisaties die witwassen bestrijden.

Bronnen: HvJ EU, 22 november 2022, C-37/20 en C-601/20 · Richtlijn (EU) 2024/1640, art. 11 tot 13 en 74

Twee referenties zijn doorslaggevend. De FATF publiceert na elke plenaire vergadering de lijst van jurisdicties waarvoor een oproep tot actie geldt (zwarte lijst) en die van jurisdicties onder verscherpt toezicht (grijze lijst). De Europese Unie houdt haar eigen lijst van derde landen met een hoog risico bij, in de bijlage bij gedelegeerde verordening (EU) 2016/1675, die regelmatig wordt gewijzigd.

Die lijsten veranderen meermaals per jaar: raadpleeg altijd de geldende versie.

Bronnen: FATF, zwarte en grijze lijst · Gedelegeerde verordening (EU) 2016/1675

Volgens de gewijzigde wet van 12 november 2004 vallen vastgoedmakelaars, ook bij verhuur vanaf 10.000 euro per maand, onder de Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA (AED).

Bronnen: Gewijzigde wet van 12 november 2004, art. 2 en 2-1 · AED, bestrijding van witwassen

Het RBE, opgericht bij de wet van 13 januari 2019, wordt beheerd door Luxembourg Business Registers (LBR). Sinds de wet van 23 januari 2025, in werking getreden op 1 februari 2025, is het niet meer openbaar.

Toegang hebben de nationale autoriteiten, professionals voor hun cliëntenonderzoek, zelfregulerende instanties en personen met een gerechtvaardigd belang bij de strijd tegen witwassen, zoals journalisten, wier aanvraag door LBR wordt onderzocht.

Bronnen: Wet van 13 januari 2019 tot oprichting van een RBE · Wet van 23 januari 2025

De melding gaat naar de Cellule de renseignement financier (CRF), volledig elektronisch via de toepassing goAML. De registratie gebeurt met een LuxTrust-certificaat.

Bronnen: CRF, een melding indienen · Gewijzigde wet van 12 november 2004, art. 7

Vijf jaar na het einde van de zakelijke relatie of de datum van de occasionele verrichting. De toezichthouders kunnen in bepaalde gevallen vijf extra jaar opleggen. Daarna moeten de persoonsgegevens worden gewist, tenzij een andere wet een langere termijn voorschrijft.

Bronnen: Gewijzigde wet van 12 november 2004, art. 3

Volgens de wet van 18 september 2017 vallen vastgoedmakelaars die bij het BIV zijn ingeschreven voor de antiwitwasregels onder de FOD Economie, en niet onder het BIV.

Bronnen: Wet van 18 september 2017, art. 5 en 85

Het UBO-register wordt bijgehouden door de Algemene Administratie van de Thesaurie van de FOD Financiën. Toegang hebben de bevoegde autoriteiten, de meldingsplichtige entiteiten voor hun cliëntenonderzoek en, sinds 17 februari 2023, iedereen die een gerechtvaardigd belang aantoont in verband met de strijd tegen witwassen.

Meldingsplichtige entiteiten moeten verschillen tussen het register en hun eigen gegevens aan de Thesaurie melden.

Bronnen: Wet van 18 september 2017, art. 73 tot 75 · Koninklijk besluit van 30 juli 2018

Nee. De prijs van een vastgoedverkoop, kosten en financiering inbegrepen, mag alleen per overschrijving of cheque worden betaald. Het compromis en de akte vermelden de gebruikte rekeningen en hun houders, en de vastgoedmakelaar moet elke overtreding onmiddellijk aan de CFI melden.

Voor andere verrichtingen mag een contante betaling of schenking niet meer dan 3.000 euro bedragen.

Bronnen: Wet van 18 september 2017, art. 66 en 67

Bij de Cel voor Financiële Informatieverwerking (CFI), zodra de entiteit weet, vermoedt of redelijke gronden heeft om te vermoeden dat er witwassen is, ongeacht het bedrag, en zo mogelijk vóór de uitvoering van de verrichting. Sinds 1 oktober 2024 is goAML het enige aanvaarde kanaal.

Bronnen: Wet van 18 september 2017, art. 47 tot 52 · CFI, richtlijnen van 1 oktober 2024

Vandaag tien jaar vanaf het einde van de zakelijke relatie of de occasionele verrichting. Vanaf 10 juli 2027 legt de Europese AMLR-verordening een termijn van vijf jaar vast, die de autoriteiten met hoogstens vijf jaar kunnen verlengen.

Bronnen: Wet van 18 september 2017, art. 60 · Verordening (EU) 2024/1624, art. 77

Voor makelaars, ook bij verhuur vanaf 10.000 euro per maand, en voor taxateurs ligt het toezicht bij de minister van Financiën, in de praktijk uitgeoefend door de Belastingdienst: het Bureau Toezicht Wwft ging op 1 januari 2026 verder als de Dienst Financieel-Economische Integriteit (DFEI).

Bronnen: Wwft, art. 1a en 1d · Belastingdienst, Bureau Toezicht Wwft

Het register wordt bijgehouden door de KVK. Sinds 22 november 2022 is het niet meer openbaar. Toegang hebben de bevoegde autoriteiten en de Wwft-instellingen die de KVK kan herkennen; bepaalde sectoren krijgen digitaal gewaarmerkte uittreksels.

Makelaars horen nog niet bij die sectoren: zij verkrijgen een gewaarmerkt uittreksel via hun klant en blijven gehouden aan de terugmeldplicht.

Bronnen: KVK, wie heeft toegang tot UBO-gegevens

Ongebruikelijke transacties, verricht of voorgenomen, onverwijld. Ze worden bepaald aan de hand van indicatoren uit het Uitvoeringsbesluit Wwft 2018. Voor bemiddelaars in onroerende zaken zijn dat er twee: een subjectieve indicator, zodra er aanleiding is om witwassen te vermoeden, en een objectieve indicator, elke betaling van 10.000 euro of meer in contanten of gelijkwaardige middelen. De melding gebeurt via het meldportaal van de FIU-Nederland.

Bronnen: Wwft, art. 15 en 16 · Uitvoeringsbesluit Wwft 2018

Vijf jaar na het einde van de zakelijke relatie of de uitvoering van de transactie voor de gegevens van het cliëntenonderzoek, en vijf jaar na de melding voor de gegevens van een melding aan de FIU-Nederland.

Bronnen: Wwft, art. 33 en 34

Vraag toegang aan via het formulier. We bespreken uw activiteit en uw volume, daarna openen we uw organisatie met een proefperiode. U nodigt uw team uit, vult de governancefiche in en maakt uw eerste dossier aan.

Elk abonnement geeft toegang tot het volledige product. De prijs hangt af van het aantal gebruikers en de gewenste begeleiding: na een eerste gesprek doen we u een voorstel.

Ja, bij het openen van uw organisatie is een proefperiode voorzien. Er wordt geen creditcard gevraagd.

Ze duidt de personen aan die de rollen van uw antiwitwasdispositief vervullen: het leidinggevend orgaan, de complianceverantwoordelijke, de goedkeurders van dossiers met hoog en onaanvaardbaar risico, de personen die vermoedens onderzoeken en melden, en andere.

Ze moet volledig zijn voordat het eerste dossier wordt aangemaakt: zij bepaalt wie wat goedkeurt.

Vier: eigenaar, beheerder, agent en lezer. Eigenaars en beheerders beheren het team en de governance; agenten behandelen de dossiers; lezers raadplegen.