Questions fréquentes

KYC ATLAS est un logiciel en ligne qui guide la vigilance à l'égard de la clientèle (KYC) des professionnels de l'immobilier en Europe.

Il couvre l'identification des parties, la structure de détention et les bénéficiaires effectifs, l'origine des fonds, le screening, les pièces justificatives et l'évaluation du risque. Chaque étape, chaque décision et chaque document restent tracés.

Aux professionnels de l'immobilier : agences immobilières (vente et location), promoteurs immobiliers, gestionnaires immobiliers et opérateurs de coliving.

Le logiciel gère les personnes physiques comme les sociétés, fonds, trusts et fondations, y compris les chaînes de détention sur plusieurs niveaux.

1. Identité des parties. 2. Structure et tiers : détentions, bénéficiaires effectifs, représentants. 3. Fonds et type de transaction. 4. Screening : personnes politiquement exposées, sanctions, presse négative. 5. Documentation : les pièces requises selon le profil de risque. 6. Évaluation finale.

Chaque étape est validée explicitement, ce qui évite d'oublier un contrôle.

Une matrice à sept axes évalue le type de client, la juridiction, l'activité, les risques spécifiques, le montant, le canal de distribution et les critères inacceptables. Elle dérive un niveau suggéré : faible, moyen, élevé ou inacceptable.

Ce niveau suggéré est figé une fois calculé. L'analyste retient ensuite le niveau final ; s'il s'en écarte, il doit motiver sa décision, qui entre au journal d'audit.

Chaque partie est recherchée parmi les personnes politiquement exposées, les listes de sanctions et la presse négative. La recherche est assistée par l'IA et chaque résultat cite ses sources.

Une sanction n'est retenue que si elle émane de l'Union européenne, d'un État membre, des Nations unies, des États-Unis, du Royaume-Uni ou de la Suisse. L'analyste qualifie chaque résultat et motive sa conclusion.

Non. L'IA lit les pièces d'identité (zone MRZ), les extraits de registre et les justificatifs de domicile, évalue la cohérence de l'origine des fonds, rédige un projet de mémo et répond aux questions sur un dossier.

Toutes ses propositions restent modifiables et chaque étape est validée par une personne. Aucune décision de conformité n'est automatique.

Non. Ils reçoivent par e-mail un lien personnel et sécurisé, valable 14 jours par défaut. Ils y complètent leur identité, déposent leurs pièces et remplissent en ligne les formulaires d'entrée en relation et de déclaration des bénéficiaires effectifs, avec une attestation électronique.

Leurs réponses arrivent directement dans le dossier.

Un dossier dont le risque est élevé ou inacceptable doit être approuvé par une seconde personne, qui ne peut jamais être celle qui l'a soumis. Tant que l'approbation est en attente, le dossier est figé.

Les valideurs sont désignés dans la fiche de gouvernance de votre organisation.

Tout utilisateur peut ouvrir une escalade confidentielle. Seuls les responsables de l'agence, son auteur et la personne désignée la voient ; elle n'apparaît jamais dans le portail client ni dans le mémo, et chaque consultation est journalisée.

La déclaration elle-même reste faite par votre déclarant auprès de la cellule de renseignement financier compétente.

Oui. Quand une information d'un contact change, chaque dossier validé où il figure est rouvert pour revue.

Pour les dossiers de location, une échéance de revue est fixée selon le niveau de risque : un an pour un risque élevé, trois ans pour un risque moyen, cinq ans pour un risque faible.

Le mémo KYC du dossier en PDF, les pièces classées, l'historique des étapes et des décisions, et le journal d'activité de votre organisation, exportable en CSV.

Chaque entrée du journal est chaînée à la précédente, ce qui permet de détecter une modification.

L'interface est disponible en français, en néerlandais, en anglais et en allemand ; chaque utilisateur choisit la sienne.

Sur des serveurs que nous exploitons nous-mêmes. L'hébergeur et le pays des serveurs sont indiqués dans la politique de confidentialité, avec la liste complète des sous-traitants.

Oui. Les documents, rapports et preuves de screening sont chiffrés au repos en AES-256-GCM, et toutes les connexions passent en HTTPS. Les mots de passe sont hachés avec bcrypt.

Oui, pour les tâches d'IA que vous utilisez : lecture des pièces, analyse de l'origine des fonds, projet de mémo, assistant. Ces tâches sont confiées à Anthropic, qui figure dans la liste des sous-traitants.

Les résultats reviennent dans votre dossier comme des propositions, que vous validez.

Non. Chaque donnée appartient à une organisation et chaque requête est limitée à la vôtre. À l'intérieur de votre organisation, quatre rôles encadrent les droits : propriétaire, administrateur, agent, lecteur.

Chaque action est enregistrée, et chaque entrée est chaînée à la précédente par une empreinte SHA-256, propre à chaque organisation. Une modification ou une suppression rompt la chaîne et devient détectable lors de sa vérification.

Chaque nuit, une sauvegarde chiffrée part vers un serveur distinct qui refuse toute suppression. Nous conservons 14 sauvegardes quotidiennes, 8 hebdomadaires, 12 mensuelles et 6 annuelles. La restauration vérifie l'intégrité des chaînes d'audit.

Vous. Pour les dossiers KYC, votre organisation est responsable du traitement et KYC ATLAS agit comme sous-traitant au sens de l'article 28 du RGPD, uniquement sur vos instructions et dans le cadre d'un accord de traitement des données.

Le règlement (UE) 2024/1624, dit AMLR, s'applique à partir du 10 juillet 2027 (article 90). Il remplace l'essentiel des règles de vigilance qui figuraient jusqu'ici dans les lois nationales de transposition des directives.

Sources : Règlement (UE) 2024/1624, art. 90

L'article 3 vise notamment les agents immobiliers et les autres professionnels de l'immobilier qui agissent comme intermédiaires, y compris pour la location lorsque le loyer mensuel atteint au moins 10 000 euros.

Sources : Règlement (UE) 2024/1624, art. 2 et 3

Est bénéficiaire effectif d'une société la personne physique qui détient, directement ou indirectement, 25 % ou plus des actions, des droits de vote ou d'une autre participation, ou qui la contrôle par d'autres moyens. Les détentions indirectes se calculent en multipliant les pourcentages le long de chaque chaîne de détention.

Les États membres ne peuvent pas abaisser ce seuil eux-mêmes : pour des catégories d'entités plus exposées, c'est la Commission qui peut fixer un seuil plus bas, de 15 % au plus.

Sources : Règlement (UE) 2024/1624, art. 51 et 52

Une personne physique qui exerce ou a exercé une fonction publique importante : chef d'État ou de gouvernement, ministre, parlementaire, juge d'une cour suprême ou constitutionnelle, membre d'une cour des comptes ou du conseil d'une banque centrale, ambassadeur, officier supérieur, dirigeant d'une entreprise publique ou d'une organisation internationale, entre autres. Les membres de sa famille et ses proches associés sont traités de la même façon.

Après la fin de la fonction, les mesures de vigilance renforcée continuent tant que le risque subsiste, et au moins douze mois.

Sources : Règlement (UE) 2024/1624, art. 2, 42, 45 et 46

Notamment lorsque le client ou l'opération est lié à un pays tiers à haut risque (articles 29 à 31), lorsque le client, un membre de sa famille ou un proche associé est une personne politiquement exposée (articles 42 à 46), et pour toute opération complexe, d'un montant inhabituellement élevé ou au schéma inhabituel, dont il faut alors examiner l'origine et la destination des fonds (article 34).

Elle s'applique aussi à tout autre risque élevé que le professionnel identifie lui-même.

Sources : Règlement (UE) 2024/1624, art. 29 à 46

Oui. À partir du 10 juillet 2027, les personnes qui vendent des biens ou fournissent des services ne peuvent accepter ou effectuer un paiement en espèces que jusqu'à 10 000 euros, en une ou plusieurs opérations liées. Les États membres peuvent fixer une limite plus basse, et les limites nationales plus strictes restent en vigueur. La règle ne vise pas les opérations entre particuliers.

Sources : Règlement (UE) 2024/1624, art. 80

Selon l'AMLR, cinq ans à compter de la fin de la relation d'affaires, de la date de l'opération occasionnelle ou du refus d'entrer en relation. Les autorités peuvent exiger, au cas par cas, une conservation de cinq ans supplémentaires au plus. Les données personnelles doivent ensuite être supprimées.

D'ici au 10 juillet 2027, les durées nationales s'appliquent : voir les réponses par pays.

Sources : Règlement (UE) 2024/1624, art. 77

L'Autorité de lutte contre le blanchiment de capitaux (AMLA), installée à Francfort, exerce ses missions depuis le 1er juillet 2025. À partir de 2028, elle supervisera directement une quarantaine d'établissements de crédit et financiers parmi les plus exposés, sélectionnés à partir du 1er juillet 2027.

Elle ne supervise directement aucune profession non financière : les agents immobiliers restent contrôlés par leurs autorités nationales, dont l'AMLA évalue et coordonne le travail.

Sources : Règlement (UE) 2024/1620, art. 4, 13, 35 à 38 et 108

Non. Le 22 novembre 2022, la Cour de justice de l'Union européenne a invalidé l'accès du grand public aux informations sur les bénéficiaires effectifs des sociétés, au nom du respect de la vie privée et de la protection des données.

Depuis, la directive (UE) 2024/1640 réserve l'accès aux autorités, aux entités assujetties pour leur vigilance client et aux personnes qui justifient d'un intérêt légitime, comme la presse ou les organisations de lutte contre le blanchiment.

Sources : CJUE, 22 novembre 2022, C-37/20 et C-601/20 · Directive (UE) 2024/1640, art. 11 à 13 et 74

Deux références font foi. Le GAFI publie après chaque session plénière la liste des juridictions faisant l'objet d'un appel à l'action (liste noire) et celle des juridictions sous surveillance renforcée (liste grise). L'Union européenne tient sa propre liste des pays tiers à haut risque, en annexe du règlement délégué (UE) 2016/1675, modifié régulièrement.

Ces listes évoluent plusieurs fois par an : consultez toujours la version en vigueur.

Sources : GAFI, listes noire et grise · Règlement délégué (UE) 2016/1675

Selon la loi modifiée du 12 novembre 2004, les agents immobiliers, y compris pour les locations d'au moins 10 000 euros par mois, relèvent de l'Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA (AED).

Sources : Loi modifiée du 12 novembre 2004, art. 2 et 2-1 · AED, lutte contre le blanchiment

Le RBE, créé par la loi du 13 janvier 2019, est géré par Luxembourg Business Registers (LBR). Depuis la loi du 23 janvier 2025, entrée en vigueur le 1er février 2025, il n'est plus ouvert au public.

Y ont accès les autorités nationales, les professionnels pour l'exercice de leur vigilance client, les organismes d'autorégulation et les personnes justifiant d'un intérêt légitime dans la lutte contre le blanchiment, comme les journalistes, dont la demande est examinée par LBR.

Sources : Loi du 13 janvier 2019 instituant un RBE · Loi du 23 janvier 2025

La déclaration est adressée à la Cellule de renseignement financier (CRF), de façon entièrement électronique, via l'application goAML. L'inscription se fait avec un certificat LuxTrust.

Sources : CRF, soumettre une déclaration · Loi modifiée du 12 novembre 2004, art. 7

Cinq ans après la fin de la relation d'affaires ou la date de l'opération occasionnelle. Les autorités de contrôle peuvent exiger une conservation de cinq ans supplémentaires dans certains cas. Les données personnelles doivent ensuite être supprimées, sauf si une autre loi impose une durée plus longue.

Sources : Loi modifiée du 12 novembre 2004, art. 3

Selon la loi du 18 septembre 2017, les agents immobiliers inscrits auprès de l'IPI relèvent, pour la lutte anti-blanchiment, du SPF Économie, et non de l'IPI.

Sources : Loi du 18 septembre 2017, art. 5 et 85

Le registre UBO est tenu par l'Administration générale de la Trésorerie du SPF Finances. Y ont accès les autorités compétentes, les entités assujetties pour leur vigilance client et, depuis le 17 février 2023, toute personne qui démontre un intérêt légitime lié à la lutte contre le blanchiment.

Les entités assujetties doivent signaler à la Trésorerie les différences qu'elles constatent entre le registre et leurs propres informations.

Sources : Loi du 18 septembre 2017, art. 73 à 75 · Arrêté royal du 30 juillet 2018

Non. Le prix d'une vente immobilière, frais et financement compris, ne peut être payé que par virement ou par chèque. Le compromis et l'acte mentionnent les comptes utilisés et leurs titulaires, et l'agent immobilier doit signaler immédiatement toute infraction à la CTIF.

Pour les autres opérations, un paiement ou un don en espèces ne peut dépasser 3 000 euros.

Sources : Loi du 18 septembre 2017, art. 66 et 67

Auprès de la Cellule de traitement des informations financières (CTIF), dès que l'entité sait, soupçonne ou a des motifs raisonnables de soupçonner un blanchiment, quel que soit le montant, et si possible avant d'exécuter l'opération. Depuis le 1er octobre 2024, goAML est le seul canal accepté.

Sources : Loi du 18 septembre 2017, art. 47 à 52 · CTIF, lignes directrices du 1er octobre 2024

Aujourd'hui, dix ans à compter de la fin de la relation d'affaires ou de l'opération occasionnelle. À partir du 10 juillet 2027, le règlement européen AMLR fixe une durée de cinq ans, que les autorités peuvent prolonger de cinq ans au plus.

Sources : Loi du 18 septembre 2017, art. 60 · Règlement (UE) 2024/1624, art. 77

Pour les agents immobiliers (makelaars), y compris pour les locations d'au moins 10 000 euros par mois, et pour les évaluateurs, le contrôle revient au ministre des Finances, exercé en pratique par la Belastingdienst : son Bureau Toezicht Wwft est devenu la Dienst Financieel-Economische Integriteit (DFEI) le 1er janvier 2026.

Sources : Wwft, art. 1a et 1d · Belastingdienst, Bureau Toezicht Wwft

Le registre est tenu par la KVK. Depuis le 22 novembre 2022, il n'est plus ouvert au public. Les autorités compétentes et les institutions soumises à la Wwft que la KVK peut identifier y ont accès ; certains secteurs obtiennent des extraits certifiés numériques.

Les agents immobiliers ne figurent pas encore parmi ces secteurs : ils obtiennent un extrait certifié par l'intermédiaire de leur client, et restent tenus de signaler les inexactitudes (terugmeldplicht).

Sources : KVK, qui a accès aux données UBO

Les transactions inhabituelles (ongebruikelijke transacties), réalisées ou envisagées, sans délai. Elles sont définies par des indicateurs fixés par l'Uitvoeringsbesluit Wwft 2018. Pour les intermédiaires immobiliers, il y en a deux : un indicateur subjectif, dès qu'il y a lieu de soupçonner un blanchiment, et un indicateur objectif, tout paiement de 10 000 euros ou plus en espèces ou moyens équivalents. La déclaration se fait sur le portail de la FIU-Nederland.

Sources : Wwft, art. 15 et 16 · Uitvoeringsbesluit Wwft 2018

Cinq ans après la fin de la relation d'affaires ou l'exécution de la transaction pour les données de vigilance client, et cinq ans après la déclaration pour les données d'une déclaration à la FIU-Nederland.

Sources : Wwft, art. 33 et 34

Demandez un accès via le formulaire. Nous échangeons sur votre activité et votre volume, puis nous ouvrons votre organisation avec une période d'essai. Vous invitez votre équipe, complétez la fiche de gouvernance et créez votre premier dossier.

Chaque abonnement donne accès à l'ensemble du produit. Le prix dépend du nombre d'utilisateurs et de l'accompagnement souhaité : nous vous faisons une proposition après un premier échange.

Oui, une période d'essai est prévue à l'ouverture de votre organisation. Aucune carte bancaire n'est demandée.

Elle désigne les personnes qui tiennent les rôles de votre dispositif anti-blanchiment : organe de direction, responsable de la conformité, valideurs des dossiers à risque élevé et inacceptable, personnes chargées d'examiner et de déclarer les soupçons, entre autres.

Elle doit être complète avant la création du premier dossier : c'est elle qui détermine qui valide quoi.

Quatre : propriétaire, administrateur, agent et lecteur. Les propriétaires et administrateurs gèrent l'équipe et la gouvernance ; les agents traitent les dossiers ; les lecteurs consultent.