Häufige Fragen

KYC ATLAS ist eine Online-Software, die Immobilienfachleute in Europa durch die Sorgfaltspflichten gegenüber Kunden (KYC) führt.

Sie umfasst die Identifizierung der Parteien, die Beteiligungsstruktur und die wirtschaftlich Berechtigten, die Herkunft der Mittel, das Screening, die Nachweise und die Risikobewertung. Jeder Schritt, jede Entscheidung und jedes Dokument bleibt nachvollziehbar.

Für Immobilienfachleute: Immobilienmakler (Verkauf und Vermietung), Bauträger, Immobilienverwalter und Coliving-Betreiber.

Die Software verarbeitet natürliche Personen ebenso wie Gesellschaften, Fonds, Trusts und Stiftungen, einschließlich Beteiligungsketten über mehrere Ebenen.

1. Identität der Parteien. 2. Struktur und Dritte: Beteiligungen, wirtschaftlich Berechtigte, Vertreter. 3. Mittel und Art der Transaktion. 4. Screening: politisch exponierte Personen, Sanktionen, negative Presse. 5. Dokumentation: die je nach Risikoprofil erforderlichen Unterlagen. 6. Abschließende Bewertung.

Jeder Schritt wird ausdrücklich validiert, sodass keine Prüfung vergessen wird.

Eine Matrix mit sieben Achsen bewertet den Kundentyp, die Jurisdiktion, die Tätigkeit, die spezifischen Risiken, den Betrag, den Vertriebskanal und inakzeptable Kriterien. Daraus leitet sie eine vorgeschlagene Stufe ab: niedrig, mittel, hoch oder inakzeptabel.

Diese vorgeschlagene Stufe wird nach ihrer Berechnung eingefroren. Anschließend legt der Analyst die endgültige Stufe fest; weicht er davon ab, muss er seine Entscheidung begründen, die in das Audit-Protokoll eingeht.

Jede Partei wird mit politisch exponierten Personen, Sanktionslisten und negativer Presse abgeglichen. Die Suche ist KI-gestützt, und jedes Ergebnis nennt seine Quellen.

Eine Sanktion wird nur berücksichtigt, wenn sie von der Europäischen Union, einem Mitgliedstaat, den Vereinten Nationen, den Vereinigten Staaten, dem Vereinigten Königreich oder der Schweiz stammt. Der Analyst ordnet jedes Ergebnis ein und begründet seine Schlussfolgerung.

Nein. Die KI liest Ausweisdokumente (MRZ-Zone), Registerauszüge und Wohnsitznachweise, bewertet die Kohärenz der Herkunft der Mittel, verfasst einen Memo-Entwurf und beantwortet Fragen zu einer Akte.

Alle ihre Vorschläge bleiben änderbar, und jeder Schritt wird von einem Menschen validiert. Keine Compliance-Entscheidung erfolgt automatisch.

Nein. Sie erhalten per E-Mail einen persönlichen, gesicherten Link, der standardmäßig 14 Tage gültig ist. Dort vervollständigen sie ihre Identitätsangaben, laden ihre Unterlagen hoch und füllen online die Formulare zur Aufnahme der Geschäftsbeziehung und zur Erklärung der wirtschaftlich Berechtigten aus, mit einer elektronischen Bestätigung.

Ihre Antworten gehen direkt in die Akte ein.

Eine Akte mit hohem oder inakzeptablem Risiko muss von einer zweiten Person freigegeben werden, die niemals die Person sein kann, die sie eingereicht hat. Solange die Freigabe aussteht, ist die Akte eingefroren.

Die Freigeber werden in der Governance-Übersicht Ihrer Organisation benannt.

Jeder Benutzer kann eine vertrauliche Eskalation eröffnen. Nur die Verantwortlichen der Agentur, die Person, die sie eröffnet hat, und die benannte Person sehen sie; sie erscheint nie im Kundenportal oder im Memo, und jeder Zugriff wird protokolliert.

Die Meldung selbst erstattet weiterhin Ihr Meldebeauftragter bei der zuständigen zentralen Meldestelle.

Ja. Wenn sich eine Angabe zu einem Kontakt ändert, wird jede validierte Akte, in der er vorkommt, zur Überprüfung wieder geöffnet.

Für Mietakten wird je nach Risikostufe ein Überprüfungstermin festgelegt: ein Jahr bei hohem Risiko, drei Jahre bei mittlerem Risiko, fünf Jahre bei niedrigem Risiko.

Das KYC-Memo der Akte als PDF, die abgelegten Unterlagen, den Verlauf der Schritte und Entscheidungen sowie das Aktivitätsprotokoll Ihrer Organisation, als CSV exportierbar.

Jeder Protokolleintrag ist mit dem vorherigen verkettet, sodass sich eine Änderung erkennen lässt.

Die Oberfläche ist auf Französisch, Niederländisch, Englisch und Deutsch verfügbar; jeder Benutzer wählt seine eigene Sprache.

Auf Servern, die wir selbst betreiben. Der Hoster und das Land der Server sind in der Datenschutzerklärung angegeben, zusammen mit der vollständigen Liste der Auftragsverarbeiter.

Ja. Dokumente, Berichte und Screening-Nachweise werden im Ruhezustand mit AES-256-GCM verschlüsselt, und alle Verbindungen laufen über HTTPS. Passwörter werden mit bcrypt gehasht.

Ja, für die KI-Aufgaben, die Sie nutzen: Auslesen der Unterlagen, Analyse der Herkunft der Mittel, Memo-Entwurf, Assistent. Diese Aufgaben werden Anthropic übertragen, das in der Liste der Auftragsverarbeiter aufgeführt ist.

Die Ergebnisse gelangen als Vorschläge in Ihre Akte zurück, die Sie validieren.

Nein. Alle Daten gehören zu einer Organisation, und jede Abfrage ist auf Ihre beschränkt. Innerhalb Ihrer Organisation regeln vier Rollen die Rechte: Inhaber, Administrator, Agent, Leser.

Jede Aktion wird erfasst, und jeder Eintrag ist mit dem vorherigen über einen SHA-256-Hash verkettet, getrennt für jede Organisation. Eine Änderung oder Löschung unterbricht die Kette und wird bei deren Prüfung erkennbar.

Jede Nacht wird eine verschlüsselte Sicherung auf einen separaten Server übertragen, der jede Löschung verweigert. Wir bewahren 14 tägliche, 8 wöchentliche, 12 monatliche und 6 jährliche Sicherungen auf. Bei der Wiederherstellung wird die Integrität der Audit-Ketten geprüft.

Sie. Für die KYC-Akten ist Ihre Organisation der Verantwortliche, und KYC ATLAS handelt als Auftragsverarbeiter im Sinne von Artikel 28 DSGVO, ausschließlich auf Ihre Weisung und im Rahmen eines Auftragsverarbeitungsvertrags.

Die Verordnung (EU) 2024/1624, die sogenannte AMLR, gilt ab dem 10. Juli 2027 (Artikel 90). Sie ersetzt den Großteil der Vorschriften zu den Sorgfaltspflichten, die bisher in den nationalen Gesetzen zur Umsetzung der Richtlinien standen.

Quellen: Verordnung (EU) 2024/1624, Art. 90

Artikel 3 erfasst insbesondere Immobilienmakler und andere Immobilienfachleute, die als Vermittler tätig sind, auch bei der Vermietung, wenn die Monatsmiete mindestens 10.000 Euro beträgt.

Quellen: Verordnung (EU) 2024/1624, Art. 2 und 3

Wirtschaftlich Berechtigter einer Gesellschaft ist die natürliche Person, die direkt oder indirekt 25 % oder mehr der Anteile, der Stimmrechte oder einer anderen Beteiligung hält oder die Gesellschaft auf andere Weise kontrolliert. Indirekte Beteiligungen werden berechnet, indem die Prozentsätze entlang jeder Beteiligungskette multipliziert werden.

Die Mitgliedstaaten können diese Schwelle nicht selbst senken: Für stärker exponierte Kategorien von Rechtsträgern kann die Kommission eine niedrigere Schwelle von höchstens 15 % festlegen.

Quellen: Verordnung (EU) 2024/1624, Art. 51 und 52

Eine natürliche Person, die ein wichtiges öffentliches Amt ausübt oder ausgeübt hat, unter anderem als Staats- oder Regierungschef, Minister, Parlamentsabgeordneter, Richter eines obersten Gerichts oder eines Verfassungsgerichts, Mitglied eines Rechnungshofs oder des Leitungsorgans einer Zentralbank, Botschafter, hochrangiger Offizier oder Mitglied der Leitung eines staatseigenen Unternehmens oder einer internationalen Organisation. Ihre Familienangehörigen und ihr nahestehende Personen werden ebenso behandelt.

Nach dem Ende des Amtes gelten die verstärkten Sorgfaltsmaßnahmen weiter, solange das Risiko fortbesteht, mindestens jedoch zwölf Monate.

Quellen: Verordnung (EU) 2024/1624, Art. 2, 42, 45 und 46

Insbesondere wenn der Kunde oder die Transaktion mit einem Drittland mit hohem Risiko in Verbindung steht (Artikel 29 bis 31), wenn der Kunde, ein Familienangehöriger oder eine ihm nahestehende Person eine politisch exponierte Person ist (Artikel 42 bis 46), sowie bei jeder komplexen Transaktion, jeder Transaktion mit ungewöhnlich hohem Betrag oder ungewöhnlichem Muster, bei der dann die Herkunft und die Bestimmung der Mittel zu prüfen sind (Artikel 34).

Sie gelten auch für jedes andere hohe Risiko, das der Verpflichtete selbst feststellt.

Quellen: Verordnung (EU) 2024/1624, Art. 29 bis 46

Ja. Ab dem 10. Juli 2027 dürfen Personen, die Güter verkaufen oder Dienstleistungen erbringen, eine Barzahlung nur bis zu 10.000 Euro annehmen oder leisten, in einem oder mehreren miteinander verbundenen Vorgängen. Die Mitgliedstaaten können eine niedrigere Obergrenze festlegen, und strengere nationale Obergrenzen bleiben in Kraft. Die Regel gilt nicht für Geschäfte zwischen Privatpersonen.

Quellen: Verordnung (EU) 2024/1624, Art. 80

Nach der AMLR fünf Jahre ab dem Ende der Geschäftsbeziehung, dem Datum der gelegentlichen Transaktion oder der Ablehnung der Aufnahme einer Geschäftsbeziehung. Die Behörden können im Einzelfall eine Aufbewahrung von höchstens fünf weiteren Jahren verlangen. Anschließend sind die personenbezogenen Daten zu löschen.

Bis zum 10. Juli 2027 gelten die nationalen Fristen: Siehe die Antworten zu den einzelnen Ländern.

Quellen: Verordnung (EU) 2024/1624, Art. 77

Die Behörde zur Bekämpfung der Geldwäsche (AMLA) mit Sitz in Frankfurt nimmt ihre Aufgaben seit dem 1. Juli 2025 wahr. Ab 2028 wird sie rund vierzig der am stärksten exponierten Kredit- und Finanzinstitute direkt beaufsichtigen, die ab dem 1. Juli 2027 ausgewählt werden.

Sie beaufsichtigt keinen Beruf außerhalb des Finanzsektors direkt: Immobilienmakler bleiben unter der Aufsicht ihrer nationalen Behörden, deren Arbeit die AMLA bewertet und koordiniert.

Quellen: Verordnung (EU) 2024/1620, Art. 4, 13, 35 bis 38 und 108

Nein. Am 22. November 2022 hat der Gerichtshof der Europäischen Union den Zugang der breiten Öffentlichkeit zu den Angaben über die wirtschaftlich Berechtigten von Gesellschaften für ungültig erklärt, unter Berufung auf die Achtung des Privatlebens und den Schutz personenbezogener Daten.

Seitdem behält die Richtlinie (EU) 2024/1640 den Zugang den Behörden, den Verpflichteten für ihre Sorgfaltspflichten gegenüber Kunden und Personen mit einem berechtigten Interesse vor, etwa der Presse oder Organisationen zur Bekämpfung der Geldwäsche.

Quellen: EuGH, 22. November 2022, C-37/20 und C-601/20 · Richtlinie (EU) 2024/1640, Art. 11 bis 13 und 74

Zwei Referenzen sind maßgeblich. Die FATF veröffentlicht nach jeder Plenarsitzung die Liste der Jurisdiktionen, für die ein Aufruf zum Handeln gilt (schwarze Liste), und die Liste der Jurisdiktionen unter verstärkter Überwachung (graue Liste). Die Europäische Union führt eine eigene Liste der Drittländer mit hohem Risiko im Anhang der Delegierten Verordnung (EU) 2016/1675, die regelmäßig geändert wird.

Diese Listen ändern sich mehrmals im Jahr: Ziehen Sie stets die geltende Fassung heran.

Quellen: FATF, schwarze und graue Liste · Delegierte Verordnung (EU) 2016/1675

Nach dem geänderten Gesetz vom 12. November 2004 unterstehen Immobilienmakler, auch bei Vermietungen von mindestens 10.000 Euro pro Monat, der Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA (AED).

Quellen: Geändertes Gesetz vom 12. November 2004, Art. 2 und 2-1 · AED, Bekämpfung der Geldwäsche

Das RBE, geschaffen durch das Gesetz vom 13. Januar 2019, wird von Luxembourg Business Registers (LBR) verwaltet. Seit dem Gesetz vom 23. Januar 2025, in Kraft getreten am 1. Februar 2025, ist es nicht mehr öffentlich zugänglich.

Zugang haben die nationalen Behörden, die Verpflichteten zur Erfüllung ihrer Sorgfaltspflichten gegenüber Kunden, die Selbstregulierungsorgane und Personen mit einem berechtigten Interesse an der Bekämpfung der Geldwäsche, etwa Journalisten, deren Antrag von LBR geprüft wird.

Quellen: Gesetz vom 13. Januar 2019 zur Einführung eines RBE · Gesetz vom 23. Januar 2025

Die Meldung geht an die Cellule de renseignement financier (CRF), vollständig elektronisch über die Anwendung goAML. Die Registrierung erfolgt mit einem LuxTrust-Zertifikat.

Quellen: CRF, eine Meldung einreichen · Geändertes Gesetz vom 12. November 2004, Art. 7

Fünf Jahre nach dem Ende der Geschäftsbeziehung oder dem Datum der gelegentlichen Transaktion. Die Aufsichtsbehörden können in bestimmten Fällen eine Aufbewahrung von fünf weiteren Jahren verlangen. Anschließend sind die personenbezogenen Daten zu löschen, sofern nicht ein anderes Gesetz eine längere Frist vorschreibt.

Quellen: Geändertes Gesetz vom 12. November 2004, Art. 3

Nach dem Gesetz vom 18. September 2017 unterstehen die beim IPI eingetragenen Immobilienmakler in Bezug auf die Geldwäschebekämpfung dem FÖD Wirtschaft und nicht dem IPI.

Quellen: Gesetz vom 18. September 2017, Art. 5 und 85

Das UBO-Register wird von der Generalverwaltung der Staatskasse des FÖD Finanzen geführt. Zugang haben die zuständigen Behörden, die Verpflichteten für ihre Sorgfaltspflichten gegenüber Kunden und seit dem 17. Februar 2023 jede Person, die ein berechtigtes Interesse im Zusammenhang mit der Bekämpfung der Geldwäsche nachweist.

Die Verpflichteten müssen der Staatskasse die Abweichungen melden, die sie zwischen dem Register und ihren eigenen Informationen feststellen.

Quellen: Gesetz vom 18. September 2017, Art. 73 bis 75 · Königlicher Erlass vom 30. Juli 2018

Nein. Der Preis eines Immobilienverkaufs, einschließlich Kosten und Finanzierung, darf nur per Überweisung oder Scheck bezahlt werden. Der Kaufvorvertrag und die Urkunde nennen die verwendeten Konten und deren Inhaber, und der Immobilienmakler muss jeden Verstoß unverzüglich der CTIF-CFI melden.

Für andere Transaktionen darf eine Barzahlung oder Barschenkung 3.000 Euro nicht überschreiten.

Quellen: Gesetz vom 18. September 2017, Art. 66 und 67

Bei der Cellule de traitement des informations financières (CTIF-CFI), sobald der Verpflichtete weiß, vermutet oder berechtigten Grund zu der Annahme hat, dass Geldwäsche vorliegt, unabhängig vom Betrag und nach Möglichkeit vor Ausführung der Transaktion. Seit dem 1. Oktober 2024 ist goAML der einzige akzeptierte Kanal.

Quellen: Gesetz vom 18. September 2017, Art. 47 bis 52 · CTIF-CFI, Leitlinien vom 1. Oktober 2024

Derzeit zehn Jahre ab dem Ende der Geschäftsbeziehung oder der gelegentlichen Transaktion. Ab dem 10. Juli 2027 legt die europäische AMLR-Verordnung eine Frist von fünf Jahren fest, die die Behörden um höchstens fünf Jahre verlängern können.

Quellen: Gesetz vom 18. September 2017, Art. 60 · Verordnung (EU) 2024/1624, Art. 77

Für Immobilienmakler (makelaars), auch bei Vermietungen von mindestens 10.000 Euro pro Monat, und für Gutachter liegt die Aufsicht beim Finanzminister und wird in der Praxis vom Belastingdienst ausgeübt: Dessen Bureau Toezicht Wwft wurde am 1. Januar 2026 zum Dienst Financieel-Economische Integriteit (DFEI).

Quellen: Wwft, Art. 1a und 1d · Belastingdienst, Bureau Toezicht Wwft

Das Register wird von der KVK geführt. Seit dem 22. November 2022 ist es nicht mehr öffentlich zugänglich. Zugang haben die zuständigen Behörden und die der Wwft unterliegenden Institute, die die KVK identifizieren kann; bestimmte Sektoren erhalten digital beglaubigte Auszüge.

Immobilienmakler gehören noch nicht zu diesen Sektoren: Sie erhalten einen beglaubigten Auszug über ihren Kunden und bleiben verpflichtet, Unrichtigkeiten zu melden (terugmeldplicht).

Quellen: KVK, wer Zugang zu UBO-Daten hat

Ungewöhnliche Transaktionen (ongebruikelijke transacties), ob ausgeführt oder beabsichtigt, und zwar unverzüglich. Sie werden anhand von Indikatoren bestimmt, die das Uitvoeringsbesluit Wwft 2018 festlegt. Für Immobilienvermittler gibt es zwei: einen subjektiven Indikator, sobald Anlass besteht, Geldwäsche zu vermuten, und einen objektiven Indikator, jede Zahlung von 10.000 Euro oder mehr in bar oder in gleichwertigen Zahlungsmitteln. Die Meldung erfolgt über das Portal der FIU-Nederland.

Quellen: Wwft, Art. 15 und 16 · Uitvoeringsbesluit Wwft 2018

Fünf Jahre nach dem Ende der Geschäftsbeziehung oder der Ausführung der Transaktion für die Daten zu den Sorgfaltspflichten gegenüber Kunden, und fünf Jahre nach der Meldung für die Daten einer Meldung an die FIU-Nederland.

Quellen: Wwft, Art. 33 und 34

Fordern Sie über das Formular einen Zugang an. Wir sprechen über Ihre Tätigkeit und Ihr Volumen und richten dann Ihre Organisation mit einer Testphase ein. Sie laden Ihr Team ein, füllen die Governance-Übersicht aus und legen Ihre erste Akte an.

Jedes Abonnement bietet Zugang zum gesamten Produkt. Der Preis hängt von der Anzahl der Benutzer und der gewünschten Betreuung ab: Nach einem ersten Gespräch unterbreiten wir Ihnen ein Angebot.

Ja, bei der Einrichtung Ihrer Organisation ist eine Testphase vorgesehen. Es wird keine Kreditkarte verlangt.

Sie benennt die Personen, die die Rollen in Ihrem System zur Geldwäschebekämpfung wahrnehmen: Leitungsorgan, Compliance-Beauftragter, Freigeber der Akten mit hohem und inakzeptablem Risiko, Personen, die mit der Prüfung und Meldung von Verdachtsfällen betraut sind, und weitere.

Sie muss vollständig sein, bevor die erste Akte angelegt wird: Sie legt fest, wer was freigibt.

Vier: Inhaber, Administrator, Agent und Leser. Inhaber und Administratoren verwalten das Team und die Governance; Agenten bearbeiten die Akten; Leser können sie einsehen.